近年来受国家政策扶持和产业落地发展的带动，港区作为一个新的航空新城受到购房者的青睐。在2017年港区房子最高价达到了12000多。随着这两年房地产调控加码，新冠疫情对整个社会经济的打击，以及今年郑州遇到7.20大洪水和随后的疫情复发。对郑州这个本不富裕的中部省会城市，无疑是雪上加霜。
航空港区距离郑州市主城核心区有20多公里，在房地产分类中属于远郊范畴。远郊市场这两年一直跌跌不休。相比郑东新区、管南、金水北和老高新等片区今年的逆势上涨，港区房价整体还处于下行的趋势想必所有考虑在港区买房的还没下手的朋友都在考虑一个问题，港区房价到底还有多大降价空间？现在能不能下手？今天咱们从数据的角度为大家买房提供一个思考的纬度。开发商从拿地建设到交付给业主。需要付出的成本基本上包含：土地出让金，土地价格的高地实际上很大程度上决定了房价的高低建造成本，开发商建楼需要水泥钢材，水电气管网，楼体外立面，园林绿化等等，以目前市场原材料价格和工人劳动力价格每平方大概在3000元左右，差的可能低点。开发商拿地的融资成本。开发商拿地基本上不会实际动用自有资金，拿地后会把土地抵押给银行或者把在建工程抵押给银行获得更多的资金。贷款的资金都需要给银行付利息，银行根据开发企业的情况不同利率也不相同。资质越好利息越低。和咱们普通人贷款是一个道理。风险越高的企业利息成本也越高。银行从来都是嫌贫爱富。税费成本。房子作为一个商品，也叫商品房，它被建造出来和销售出去的时候国家都会征税。税额基本上会在房屋售价的百分之十左右营销费用和企业员工工资。开发商给项目做广告宣传，合作中介渠道售房等都是开发商需要支出的营销费用。以及工作人员的工资。这部分支出基本上占5%左右也可能更高，销售的周期越长成本越高除此之外基本上就是开发商的利润了，我们按照这个开发成本去计算可以大致判断一个项目开发商的利润。
中建滨水苑项目，楼面价3611元。其他位置的楼面价基本上都在3千出头。更不用说正弘和豫发入主港区较早拿到的土地更是白菜价。而南港楼面价基本上在2000多。由此大家对港区各项目的销售价格心里都有个谱了。开发商的利润依然在一个可观的区间，目前整个市场总体还是低迷的，开发企业可能会根据自身情况采取不同的销售政策，有些可能会用牺牲利润率以价换量增加去化率，快速回笼资金。资金宽裕的企业可能会把追求利润率放在首位，价格再撑一撑期待市场的好转。不管市场如何我们得明白，房子的价值很大程度上会通过价格来体现，项目的优劣势也会通过价格来反映。平白无故的捡漏一定要谨慎（最惨痛的教训参照名门翠园的业主），目前港区在售项目的开发企业大多数比较安全。至于销售价格，购房者、开发企业和市场环境也在相互博弈。何时抄底，有没有底可抄，你有答案了吗？
相关阅读